• CLAUSULAS SUELO MADRID

    CLAUSULAS SUELO MADRID

    10 de Marzo de 2017

    El Supremo declara válidas las cláusulas suelo si se negociaron con los clientes

    No todas las cláusulas suelo de las hipotecas son nulas y abusivas. El Tribunal Supremo ha dado a conocer hoy el contenido de la sentencia en la que da la razón a la Caja Rural de Teruel al considerar que la cláusula suelo presente en una de sus hipotecas fue negociada individualmente con su cliente. El Alto Tribunal desestima de esta manera el recurso de casación interpuesto por dos consumidores frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel, que rechazaba una demanda en la que un consumidor pedía la nulidad de la cláusula suelo de la hipoteca que firmó en julio de 2009 con la citada entidad.

    Los argumentos del Tribunal Supremo coinciden con los de dicha Audiencia Provincial, al considerar que ha quedado acreditado que "la cláusula fue negociada individualmente entre los demandantes y la Caja Rural, como lo muestra que se aplicó como suelo un tipo inferior al que venía usando la entidad". En este caso, la hipoteca contemplaba un suelo del 3% y un techo del 8%. En este sentido, se incumpliría el principal supuesto por el que una cláusula suelo puede ser declarada nula o no puesta por un juez, el que se refiere a la falta de transparencia.

    La cláusula fue negociada individualmente entre los demandantes y la Caja Rural, que se aplicó como suelo un tipo inferior al que venía usando

    De hecho, el Supremo -que conena en costas a la parte demandante- argumenta también que los hechos acreditan que la cláusula no se encuentra oculta dentro del contrato hipotecario. Es decir, que está "introducida y ubicada dentro del contrato de tal forma que no aparece enmascarada ni se diluye la atención del contratante entre otras cláusulas, sino que se muestra como una cláusula principal del contrato que expresa con meridiana claridad el contenido de la mismas que no es otro que los límites al tipo de interés, señalando como límite inferior el 3% nominal anual, que aparecía resaltado en negrilla".

    Además, considera probado que el notario que autorizó la escritura, advirtió expresamente a los contratantes de la cláusula de variación del tipo de interés en el momento de otorgamiento de la escritura, y no solo eso, sino que la entidad entregó a los demandantes unos cuadros simulados de amortización donde se reflejaba la activación de ese mínimo del 3%.

    Por todo ello, considera el Tribunal Supremo que el cliente tenía conocimiento de la presencia de dicha cláusula suelo antes de la firma del contrato y era consciente de la carga económica y jurídica que implicaba dicha cláusula.

    Nulas sólo si falta transparencia

    Esta sentencia podría respaldar los argumentos de entidades que, como Banco Sabadell, han defendido siempre la legalidad de sus cláusulas suelo al entender que han sido lo suficientemente transparentes tanto a la hora de incluirlas en sus hipotecas como en la información dada a sus clientes. Está por ver ahora, si estas entidades pueden demostrar ante los tribunales si realmente se produjo una negociación individual de la cláusula.

    El Supremo sigue sin considerar que todas las cláusulas suelo sean nulas, sino solamente aquellas que no cumplen los requisitos de transparencia que impuso en la primera sentencia sobre este tema del 9 de mayo de 2013. Cuando esta falta de transparencia quede demostrada, los afectados podrán acogerse a lo dictado hace un mes por el Tribunal Supremo, que ha adaptado a la jurisprudencia española la sentencia del Tribunal de la UE y que impone, además, la retroactividad total de las cláusulas suelo (devolución de todas las cantidades desde la firma de la hipoteca). 

  • RECLAMACIÓN GASTOS HIPOTECAS

    RECLAMACIÓN GASTOS HIPOTECAS

    10 de Marzo de 2017

    ¿Cuáles son los gastos que se pueden reclamar de una hipoteca?


    La justicia ha condenado la falta de transparencia de algunas cláusulas hipotecarias, así como la nulidad de los gastos de formalización de estos préstamos. Pero eso no significa que un crédito para la vivienda esté plagado de irregularidades: muchos de los cargos que computan los bancos son perfectamente legales, por lo que no todo puede ser reclamado.

    Por ejemplo, las cláusulas suelo no son ilegales, sino que han sido declaradas nulas en función de la falta de transparencia en su aplicación en los contratos de los consumidores, informa HelpMyCash.com.

    Los conceptos de 'consumidor' y 'transparencia' son claves para gestionar un reclamo. El primer se refiere si la hipoteca fue contratada para fines particulares, como una vivienda habitual o vacacional, pero siempre sin fines comerciales.

    En cuanto a la transparencia, su ausencia es difícil de demostrar aunque no imposible. Dado que el suelo hipotecario tiene un efecto directo en la cuota mensual que el cliente termina pagando, esta debe de ser explicitada en la oferta vinculante, así como ser detallada por los bancos antes de la firma del contrato. Si estos factores se cumplieron y el cliente comprendió la implicación del suelo en su hipoteca, no sería posible realizar una reclamación.

    Este es el argumento usado por algunas entidades que defienden que su limitación del interés estaba justificada.

    Otra razón válida para la devolución de los intereses pagados de más es cuando la diferencia entre el mínimo (el suelo) y el máximo (el techo) a pagar por el cliente es muy elevada. Por ejemplo, un suelo del 3,5% y un techo del 21% podría ser reclamado como abusivo.

    Qué sucede con los gastos de escrituración de hipoteca

    Cuando se compra una vivienda con la financiación que otorga una entidad bancaria, se solicita a los clientes que realicen una provisión de fondos que, tradicionalmente, suele representar un 15 % del valor de la compraventa. Con esta provisión se abordaban dos grandes gastos iniciales: la escrituración de la compraventa y la constitución de la hipoteca.

    Se trata de gastos muy parecidos, ya que ambos consisten en la validación pública del documento que certifica el cambio de titular de la vivienda y la creación de un contrato que certifica una deuda pública (o sea, la hipoteca). Ambos grupos pagarán 

    conceptos de notaría, gestoría, registro e impuestos como el IVA o el ITP.

    Según la ley, son los bancos los sujetos interesados en dejar constancia de la deuda, por lo que los gastos de creación de la hipoteca deben ser cubiertos por las entidades y no por los consumidores. Sin embargo, durante años han sido los clientes quienes han desembolsado estos segundos gastos, en contra de lo que dice la ley.

    Lo curioso del caso es que se trata casi de un error contractual cometido por las entidades, ya que si en lugar de aplicar estos gastos en una provisión de fondos los hubieran incluido en una comisión de apertura, no sería posible reclamarlos. 

    En la devolución de gastos de escrituración de hipoteca también se cuestionan los gastos de gestoría y tasación, porque al tratarse de servicios privados, podrían ser contratados con cualquier entidad que no sea la propuesta por el banco, lo que podría haber reducido costes para el cliente.

    ¿Qué cobros no se pueden reclamar?

    No es posible reclamar por cada cobro que realice la banca. Salvo algunas ocasiones como las comisiones por subrogación o amortización anticipada, fijadas por ley en un 0,5 % los cinco primeros años y 0,25 % después, el Banco de España establece que cada entidad es libre de fijar las comisiones que desee.

    Por ello, los gastos relativos a la subrogación, a la novación, a la amortización anticipada, la comisión de apertura, la comisión por riesgo de tipo de interés, intereses de demora (siempre que estén dentro de un límite razonable), todos ello son legales y no se pueden reclamar. 

    No se pueden responsabilizar a los bancos de todos los cobros que se desconozcan por no haber leído con precisión los contratos, pero los consumidores tampoco pueden dejar de reclamar sus derechos si consideran que no han sido respetados por los bancos. 

  • La justicia europea defiende igualar la indemnización de temporales y fijos

    La justicia europea defiende igualar la indemnización de temporales y fijos

    30 de Septiembre de 2016

    El Tribunal reconoce también que los interinos tiene derecho a cobrar compensación al acabar el contratoEl 

    Tribunal de Justicia Europeo

     ha sacudido los cimientos de la normativa laboral española. En una sentencia defiende que la indemnización entre indefinidos y 

    temporales

     no debe ser diferente solo por este motivo. Ahora los primeros al acabar su contrato cobran el equivalente a un sueldo de 20 días por año trabajado; los segundos perciben 12 días por año o nada si son interinos. El fallo de los jueces comunitarios establece que los interinos tienen derecho a percibir una compensación al rescindir su contrato. Pero la argumentación del tribunal va más allá y defiende que las indemnizaciones por despido deben ser iguales para todos, salvo que haya “razones objetivas”, y de estas últimas excluye el hecho de ser indefinido o no.


    El Ministerio de Defensa contrató como interina a Ana de Diego por primera vez en febrero de 2003 para cubrir un puesto de trabajo que le correspondía a una liberada sindical. Nueve años después perdió su empleo. El decreto de recortes de julio de 2012, que redujo drásticamente el número de liberados sindicales, tuvo como consecuencia que Ana perdió su puesto de trabajo el 1 de octubre de ese año. Días después acudió a los tribunales. En primera instancia perdió, pero recurrió al Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que suspendió el proceso y elevó cuatro cuestiones judiciales a la justicia europea.

    La respuesta del tribunal comunitario no deja lugar a dudas: la legislación española contradice a una directiva europea porque “el hecho de que este trabajador [en referencia a Ana de Diego] haya prestado sus servicios en virtud de un contrato de interinidad no puede constituir razón objetiva que permita justificar la negativa a que dicho trabajador tenga derecho a la mencionada indemnización”.

    A pesar de que este razonamiento viene motivado por una demanda contra Defensa, la norma comunitaria a la que hace referencia el texto del Tribunal europeo no establece diferencias entre el sector público y el privado. Esta es una diferencia básica respecto de las otras dos respuestas sobre trabajadores temporales del mismo día de la semana pasada, el 14 de septiembre.

    Esto supone un duro golpe al Estatuto de los Trabajadores que establece que la finalización de los contratos de interinidad —tampoco los de formación— no dan derecho a percibir indemnización cuando se acaban. En cambio, otros contratos temporales sí conllevan una compensación al finalizar (12 días por año trabajado). Es el caso de los de obra o servicio y de los de circunstancias de la producción, que llevan aparejada una indemnización.

    Pero la lectura completa de la respuesta prejudicial va más allá. En la argumentación se afirma con nitidez que para hacer distinciones en las condiciones laborales —entre las que incluye de forma expresa la indemnización por despido—, deben existir “razones objetivas” que lo justifiquen. Y aclara: “El concepto de ‘razones objetivas’, en el sentido de la cláusula 4, apartados 1 o 4, del Acuerdo marco [en referencia a la directiva europea en la que asienta su fallo], no permite justificar una diferencia de trato entre trabajadores con contrato de duración determinada y trabajadores fijos por el hecho de que aquella esté prevista por una norma nacional general y abstracta, como una ley o un convenio colectivo”.

    Sí que abre la diferencia de trato en base a esas “razones objetivas” no porque así lo contemple la ley o un convenio, sino por “la especial naturaleza de las tareas para cuya realización se celebran los contratos de duración determinada” o por “un objetivo legítimo de política social”. Traducción: la excepción, no la regla. 

    Basándose en esta argumentación, y en que otro tipo de contratos temporales tienen indemnización, los jueces europeos responden que la trabajadora despedida por el Ministerio de Defensa tiene derecho a percibir indemnización.

    Pero la respuesta del Tribunal no se va quedar solo en este caso, ya que ahora debe ser tenida en cuenta por los jueces españoles. Además, el sindicato Comisiones Obreras ha emitido este lunes un comunicado con un encabezado elocuente: “Los trabajadores temporales tienen derecho a percibir una indemnización de 20 días por año, sin necesidad de que su contrato sea fraudulento”. Y advirtió que la organización “promoverá las acciones judiciales necesarias para asegurar el pago de la indemnización a la totalidad de trabajadores y trabajadoras temporales que han visto extinguido su contrato en el último año”.

    Según CC OO, “se trata de una medida que afecta a casi cuatro millones de trabajadores y trabajadoras” y que, en consecuencia, tiene “enormes repercusiones en el sistema de relaciones laborales”. La organización que dirige Ignacio Fernández Toxo reclamó "una reforma legal urgente para adaptar la norma al marco europeo".

    El Ministerio de Empleo, por su parte, estaba analizando las implicaciones de la decisión de la justicia europea, según un portavoz oficial. No obstante, sí que afirmaban que a su entender el texto solo se refería a los trabajadores interinos.